Vertrauenswürdiger Berater für den Kauf- und Verkaufsprozess

Gewohnt mit internationalen Kunden zu arbeiten, spricht Deutsch, Französisch und Englisch

Innovative Marketingstrategien

Expertise über die lokalen Gegebenheiten und Nachbarschaftsmerkmale

Hat die Fähigkeit für eine gezielte Haussuche

Starke Verhandlungsfähigkeiten

Unterstützung während der Immobilientransaktion bis zum Abschluss und darüber hinaus

Anneliese Schwyter ist eine lizenzierte Immobilienmaklerin assoziiert mit Coldwell Banker in Delray Beach Florida. Bevor sie ihre Leidenschaft für Immobilien, Architektur und Ästhetik zum Beruf machte war Anneliese eine leitende Angestellte in führenden Unternehmen in der Finanzdienstleistungsindustrie in Zürich, Connecticut und New York City.  Mit diesen langjährigen Erfahrungen im Finanzbereich kann sie ihren Kunden helfen ihre Vermögensplanungsziele mit einer optimalen Immobilienkauf- oder Verkauf-Strategie zu maximieren und Wert zu schöpfen. Anneliese bietet eine komplette beispiellose One-Stop-Immobilien-Service-Erfahrung für ihre Kunden. Anneliese ist US- und Schweizer-Staatsbürgerin und spricht fliessend Englisch, Deutsch und Französisch. Sie ist auch eine engagierte Golfspielerin.

Erfahrung
Als Maklerin, die eine Expertin in dieser Gegend ist, bringe ich eine Fülle von Wissen und Know-how über den Kauf und Verkauf von Immobilien in Palm Beach County, Florida mit. Es ist nicht überall gleich, so brauchen Sie jemanden der Ihnen up-to-date Informationen liefert und dem Sie Vertrauen schenken. Ich helfe Ihnen gerne bei der Suche Ihres Traumhauses! Hier sind einige der Dinge, die ich für Sie tun kann:

Finden Sie Ihr nächstes Traumhaus
Sie brauchen jemanden, der die Lokalitäten in- und auswendig kennt! Ich kann mit Ihnen zusammenarbeiten und für Sie das richtige Haus zum richtigen Preis finden welches Ihre wesentlichen Kriterien erfüllt.

Verkaufen
Wenn es Zeit ist Ihre Liegenschaft zu verkaufen, brauchen Sie jemanden, der Ihnen den Verkauf Ihres Hauses vorbereitet, damit Sie den optimalen Preis erzielen können. Ich kann mich um Dinge wie Home Staging, Reparaturen oder kleinere Verbesserungen kümmern, z.B. auch nur das Streichen der Wände kann sich sehr positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Ich überwache für Sie die Handhabung, alle notwendigen Formalitäten für den Verkauf und unterstütze Sie tatkräftig von Anfang bis zum Schluss.

Zugang zu erschwinglicher Finanzierung

Organisierter und aktiver Markt, einfacher Ein- und Ausstieg aus der Immobilienanlage

Regulatorischer Schutz, das Recht zu besitzen und zu transferieren

Geordnetes Verfahren zur Übertragung und Registrierung von Eigentum

Grosse Auswahl von Immobilien, Standort und Preis

Sehr wenige Kaufbeschränkungen für Ausländer

Florida hat ein sehr günstiges Klima, die Temperaturen variieren zwischen 20 – 29 Grad. Komfortable Flugreisen zu wichtigen globalen Hubs (z.B. Miami). Nach Angaben der Vereinigung der ausländischen Investoren in Immobilien (AFIRE), wird die USA mit deutlichem Abstand als das Land mit den meisten stabilen und gesicherten Immobilieninvestitionsmöglichkeiten und der führende Markt für Kapitalzuwachs betrachtet.

Immobilien Informationssystem - Multiple Listing Service (MLS)
Das MLS ist die Grundlage eines effizienten Immobilienmarktes in den USA. Das MLS ist ein Business-to-Business System, durch das der Makler auf alle Verkaufsobjekte, die sich auf dem Markt befinden zugreifen kann.

Der Käufer muss nicht von Makler zu Makler ziehen, um sich einen breiten Überblick des Inventars zu verschaffen sondern kann sich einen Makler auswählen der alle Häuser zeigen kann, die den Kunden interessieren.

Das MLS schafft einen effizienten, transparenten und geordneten Markt von dem Käufer, Verkäufer und Immobilien-Profis profitieren. Die National Association of Realtors definiert die Richtlinien für den REALTOR Verband, welcher für den MLS Betrieb verantwortlich ist.

Verhandlungen
Im Allgemeinen sehen die Amerikaner Verhandlungen als Problemlösungsprozess und das beste Ergebnis ist ein “Win-Win” Resultat, welches für alle Beteiligten ein Erfolg ist. Die Verhandlungen werden in objektiver Weise geführt; einem Angebot folgt ein Gegenangebot, Differenzen werden Punkt für Punkt eliminiert. In einer US Immobilientransaktion verhandelt der Käufer nicht direkt mit dem Verkäufer. Die Verhandlungen werden zwischen dem Immobilienmakler des Verkäufers und des Käufers durchgeführt. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Parameter und Prioritäten zwischen dem Kunden und dem Makler klar abgesprochen sind.

Hier zum Florida Market Report

Damit ein Immobilienkauf reibungslos ablaufen kann, benötigt es eine gute Vorbereitung. Es wäre doch ärgerlich, wenn Sie Ihr gewähltes Traumobjekt verlieren, nur weil die nötigen Vorbereitungen zu viel Zeit in Kauf nehmen.

Steuer-Identifikation:
Verkauf/Vermietung: Ausländer ohne US Social Security Card (SSI) müssen eine IRS Einzelsteuer-Identifikationsnummer ("TIN") beantragen. Die Bewerbung erfolgt mit IRS Formular W-7 (IRS steht für Internal Revenue Service, www.irs.gov). Bearbeitungszeit für eine TIN kann 8-10 Wochen dauern.

Finanzierung:
Barkauf oder Bank-Finanzierung? Machen Sie sich mit den US Finanzierungsmöglichkeiten vertraut, falls Sie eine
Hypothekarfinanzierung ins Auge fassen. Kontaktieren Sie möglichst früh eine US Bank oder ein Hypothekarinstitut und starten Sie einen Hypothekar-Vorabklärungsprozess der Ihnen Auskunft über die maximale Belehnungshöhe und andere Konditionen gibt. Nach erfolgreicher Überprüfung Ihrer Kreditkapazität (Einkommen und Vermögen) kann eine sogenannte Präqualifikations-Bestätigung über die maximale Höhe des möglichen Kredits ausgestellt werden. Diese Präqualifikationsbestätigung wird dann mit dem Kaufangebot dem Verkäufer unterbreitet. Ohne diese Bestätigung wird der Verkäufer Ihr Angebot nicht akzeptieren, da der Fremdfinanzierungsprozess zu viel Zeit in Anspruch nimmt, in der Regel ca. 2-4 Wochen. (Details unter Finanzierung). Ich helfe Ihnen gerne den Kontakt zu einem Hypothekarinstitut herzustellen.

10% Anzahlung, wenn Kaufofferte unterbreitet wird:
Diese Anzahlung muss innert 24-48 Stunden bei der Makler-Firma eintreffen, sonst kann der Verkäufer von der Verkaufszusage zurücktreten. Daher sollte dieses Geld im voraus in ein US Bankkonto deponiert werden.

Visum-Bestimmungen:
Ein spezielles Visum ist für den Kauf eines Hauses nicht erforderlich. Schweizer, wie viele andere Staatsangehörige, können mit dem ’Visa Waiver’ Programm einreisen und bis maximal 90 Tage am Stück in den USA verbleiben. Falls man länger in den USA bleiben möchte, muss ein Visum beantragt werden. Die US Botschaft oder das US Konsulat kann Sie bezüglich Ihrer Visum-Optionen beraten. Für die Schweiz finden Sie dazu mehr unter http://bern.usembassy.gov.

Kaufangebot – Kaufabschluss

Der Käufer oder Verkäufer muss alle Prozessschritte in der vorgegebenen Reihenfolge abschliessen. Wenn das richtige Objekt gefunden ist, müssen Sie in der Lage sein, schnell und entschlossen zu handeln, sonst laufen Sie die Gefahr, das Objekt zu verlieren. Eine gute Vorbereitung und eine gewisse Vertrautheit mit dem Kaufprozess kann Ihnen viel unnötige Frustration ersparen!

• Lassen Sie sich von einem Makler beraten, definieren Sie Ihre Wunschvorstellungen.
• Unterzeichnung der Käufer-Vertretungsvereinbarung.
• Der Makler arbeitet auf Provision und wird nur bei erfolgreichem Geschäftsabschluss bezahlt; die Makler-Kommission wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt.
• Wählen Sie Ihr Traumhaus aus.
• Diskutieren Sie mit dem Makler die Kaufofferten-Strategie. Vereinbaren Sie die Höhe der Kaufofferte, evtl. Gegenofferte, bis eine Preiseinigung gefunden werden kann.
• Wird die Offerte akzeptiert, muss der Käufer innert 24-48 Stunden 10% des Kaufpreises bei der Maklerfirma hinterlegen. Die Maklerfirma bestätigt dem Verkäufer den Erhalt der Anzahlung und verpflichtet sich, diese bis zum Transaktions-Abschluss in einem Treuhand/Escrow-Konto zu halten.
• Unterzeichnung der Vertragsdokumente für den Kauf der Liegenschaft; Auswahl einer Immobilien-Schätzer-Firma und Bestellung eines Inspektionsberichts (4 Punkte Inspektionsbericht wird später auch für den Abschluss von Versicherungspolicen benötigt).
• Auswahl einer Landvermessungs-Firma und Bestellung eines Landvermessungs-Berichts.
• Die Title Company muss eine Title-Suche durchführen, um sicher zu stellen, dass die Liegenschaft schulden- und lastenfrei übertragen werden kann.
• Der restliche Kaufpreis muss am Tag des Abschlusses vom Käufer und / oder der Bank auf ein Konto der Title Company überwiesen werden. Die Title Company hat eine Notariatsfunktion und ist für die Kauf/Verkauf-Abwicklung verantwortlich.
• Eintrag des Kaufvertrages/Title in das lokale Immobilienregister.
  

US Wohneigentumserwerb ist nicht an einen Visumstatus gebunden.

Das Visum Waiver Programm:

erlaubt die Einreise in die USA ohne Visum für Geschäftsreisende und Touristen mit einer maximalen Aufenthaltsdauer von 90 Tagen.

Falls man länger in den USA bleiben möchte, muss ein Visum beantragt werden. Die US-Botschaft oder das US-Konsulat kann Sie bezüglich Ihrer Visum Optionen beraten, für die Schweiz finden Sie dazu mehr unter http://bern.usembassy.gov.

Finanzierung - Hypothekarkredit - Optionen

Planen Sie den Hauskauf in bar zu finanzieren oder nehmen Sie einen Hypothekarkredit auf?

Barzahlung
Nicht selten werden Zweitwohnsitze in bar finanziert was relativ einfach ist. Das US-Finanzinstitut hat die Pflicht, die Herkunft des Geldes zu überprüfen. Daher sollte das Geld für die 10% Anzahlung, welche im Zeitpunkt des Angebots erfolgt, und die Endzahlung elektronisch überwiesen werden oder mit Bank-Check erfolgen. Falls Sie ein US-Konto haben, kann das US-Finanzinstitut einen Bank-Scheck (gedeckter Scheck) ausstellen oder das Geld elektronisch überweisen. Da die Überprüfung der Geldherkunft Zeit in Anspruch nimmt, lohnt es sich die Anzahlung für den Kaufpreis vorher bei einem US-Finanzinstitut bereitzuhalten.

Fremdfinanzierung / Hypothekarkredit
Die maximale Fremdfinanzierung beträgt in der Regel 60% des Kaufpreises bis zu einem Betrag von $2,000,000. Der minimale Hypothekarkredit beträgt $300,000. Der Belehnungsgrad kann erhöht werden, wenn andere Aktiven, z.B. Wertschriften verpfändet werden.

Kreditoptionen
Bei einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) variiert der Zinssatz auf dem ausstehenden Restbetrag nach einem klar definierten Massstab. Der anfängliche Zinssatz ist in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, meistens für ein Jahr. Nachher wird der Zinssatz in regelmässigen Abständen dem aktuellen Marktzinssatz angepasst z.B. monatlich oder jährlich.

ARM "5/1" bezeichnet eine fünfjährige variable Hypothek bei welcher der Zinssatz zum ersten Mal nach einem Jahr angepasst wird. Am häufigsten sind ARM 5/1, 7/1 oder 10/1.

In der Regel werden Ausländern keine Festzinshypothekarkredite angeboten.

Die monatlichen Zahlungen beinhalten auch die Immobiliensteuer, die direkt durch den Kreditgeber an die US-Steuerbehörde überwiesen wird.

Dokumentation Anforderung

• Gültiger Pass
• Visum falls nötig (nicht nötig für Länder im Visa Waiver Programm)
• Einkommensdokumentation, z.B. monatliche Lohnabrechnungen, Beschäftigungsbestätigung vom Arbeitgeber, Unternehmensnachweis
• Bankkontoauszüge über 2-3 Monate
• Nachweis einer guten Zahlungsmoral: Nachweis, dass Sie Ihren regelmässigen Zahlungsverpflichtungen zeitgerecht nachkommen, z.B. Strom- und Wasserrechnungen, Kreditkarten oder Zinszahlungen für andere Kredite
• Übersicht über Ihre anderen regelmässigen Zahlungsverpflichtungen für die Tragbarkeitsberechnung
• Die Dokumente müssen in der Regel von einem zertifizierten Übersetzer ins Englisch übersetzt werden. Die Zinssätze für diese Kredite werden laufend den aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Bitte kontaktieren Sie mich, falls Sie an einer Zinssatzindikation interessiert sind.

Steuerliche Aspekte

Die folgende Übersicht ist eine allgemeine Information, sie ist nicht all-inklusive und soll nicht als irgendeine Art von Steuerberatung angesehen werden.

Ich empfehle Ihnen alle Steueraspekte eines US-Immobilienkaufes mit Ihrem persönlichen Steuerberater im Detail zu besprechen, z.B. Überprüfen ob Sie die Hypothekarzinsen steuerlich absetzen können.

Steuer-Identifikationsnummer

US-Bürger oder Personen mit ständigem Wohnsitz in den USA besitzen eine Sozialversicherungsnummer (SSI)

Alle anderen Personen haben eine TIN Steueridentifikations-Nummer. Eine TIN kann mit IRS-Formular W-7 beantragt werden. Zur Webseite: https://www.irs.gov.

Die Bearbeitungszeit für eine TIN kann 8-10 Wochen dauern und sollte unbedingt im Vorfeld einer Transaktion beantragt werden, sonst laufen Sie Gefahr die Transaktion zu verlieren.

Staats- und Gemeinde-Steuern

• Basierend auf dem Schätzwert der Liegenschaft (kann vom Marktwert oder Kaufpreis abweichen)
• Normalerweise kommt ein fixer Dollarbetrag in Promille oder Prozent zur Anwendung
• Immobiliensteuern werden im nachhinein bezahlt, d.h. im laufenden Jahr für das Vorjahr
• Wenn die Liegenschaft verpfändet wird (z.B. für einen Hypothekarkredit), so wird ein Teil der jährlichen Steuer über die monatlichen Ratenzahlungen eingefordert. Hypothekarunternehmen/Finanzinstitute zahlen die Steuern dann direkt an die US-Steuerbehörden.
• Immobilientransfer-, Eigentumsänderungsgebühren werden in der Regel in Prozenten vom Verkaufspreis erhoben und vom Verkäufer bezahlt. Die Höhe ist abhängig vom jeweiligen US Staat.

Bundessteuern

Das wichtigste Kriterium für ausländische Immobilienbesitzer ist, ob sie Einwohner der USA oder Ausländer sind. Für steuerliche Zwecke ist eine ausländische Person ein Ausländer (nonresident aliens), oder eine ausländische Gesellschaft die unter dem Recht eines anderen Landes organisiert ist.

• US-Bürger werden auf dem weltweiten Einkommen besteuert; eine im Ausland bezahlte Steueranrechnung ist erlaubt
• Resident Alien (ständiger Wohnsitz in den USA) werden gleich besteuert wie US-Bürger
• Ausländer werden auf dem US bezogenen Einkommen besteuert; Immobilien-Transaktionen gelten als US bezogenes Einkommen. Diese Definitionen unterscheiden sich von der Klassifizierung für Einwanderung. Steuerabkommen/Tax Treaties können diese Regeln ausser Kraft setzen.

Wenn ein Ausländer ein Gewerbe oder Geschäft in den USA führt, werden alle US-Einkommen, die mit dem Handel oder Geschäft verbunden sind, in den USA besteuert. In der Regel werden passive US-Anlageerträge, wie Dividenden, Zinsen, Mieterträge und Lizenzgebühren in den USA besteuert. Die Veräusserungsgewinne aus Immobilienverkäufen von US-Liegenschaften sind steuerpflichtig, unabhängig von der Zeit, die der Eigentümer in den USA verbracht hat. Die Behandlung von Abschreibungen und Nettobetriebsverlusten unterscheidet sich je nach Klassifizierung des Eigentums.

Quellensteuer

Auf Anlageeinkommen eines Ausländers wird eine 30% Quellensteuer erhoben, es sei denn, der Steuerabgeltungssatz wird durch Steuerabkommen/Tax Treaties geregelt. Passives Einkommen ist ebenfalls Gegenstand einer 30% Quellensteuer und wird auf dem Bruttoertrag gerechnet. Abzüge sind keine erlaubt. Verrechnungssätze und Steuerbehandlung können durch die Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland des Anlegers verändert werden.

Ausländische Investitionen - Immobiliensteuergesetz (FIRPTA)
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) Withholding. Die IRS sieht Kapitalgewinne eines Ausländers oder eines ausländischen Unternehmens bei der Veräusserung von Immobilien als effektiv verbunden mit einem US-Handel oder -Geschäft, auch wenn es eine völlig passive Investition ist und während der Haltedauer kein Einkommen erzeugt hat. Kurz gesagt, wenn Immobilien in den USA von einem Ausländer verkauft werden, dann muss der Käufer oder Abrechnungsoffizier (Title Company) vom Kaufpreis 15% Quellensteuer einbehalten und sie innerhalb von 20 Tagen nach der Transaktion an das IRS überweisen. Ein Käufer oder Abrechnungsoffizier, der die erforderliche Quellensteuer nicht einbehält und abführt, ist für die Steuerpflicht haftbar. Dies kann schwerwiegende Folgen haben, vor allem wenn grosse Summen involviert sind.